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よくある質問

メリット・デメリットについて

株やFXに比べ有効な投資法なのでしょうか
不動産投資は間違いなく有効な投資です。確かに株や
FX取引(外国為替証拠金取引)は時として大きな収益を
生むことができます。しかし、上記の運用で安定した
収益を生む事ができるのでしょうか。ITバブル崩壊・
リーマンショック等で痛手を負った方が多かったのが
現状です。株やFXはリターンが大きい分リスクも
大きいのです。
不動産投資は株やFXに比べ目に見えて大きな収益を
上げる事はできません。当社の物件では手取り利回りは
6~7%の物件となります。実際に長期的かつ安定的に
6~7%の利回りを維持する運用商品はあるでしょうか。当社がご紹介させて頂いている都心部で人口の
減ることのない主要地域の物件を購入すれば、不動産価格が半分になってしまう事や、賃料が半分になって
しまう事は考えづらい状況です。
長期に渡って安定的に収益を上げたい方にとっては最適な投資先だと考えております。

不動産投資のリスクを考えると定期預金などの
リスクが少ない商品の方がいいのではないでしょうか
確かに定期預金などの元本保証の商品はリスクが限りなく低いと言えます。只、本当に低リスクな金融
商品なのでしょうか。老後までにある程度の貯金をして、老後になりましたらその貯金を切り崩して
生活をしていく、これが一般的な老後の生活でしょう。しかし目減りしていく貯金を気にしながらの生活は
精神的な負担は計り知れません。病気等でまとまったお金が必要になる時がくるかもしれません。なので、
よほどの多額な貯金がないと精神的なストレスがない生活はできないはずです。
では、不動産投資はどうでしょうか。定期預金と大きく異なるのは現金を生む資産であるということです。定期預金と違い、毎月家賃収入という収入源を得られるのです。万が一まとまった資金が必要になった時は売却すればいいのです。
当社の物件を複数持つことにより家賃を得ていく仕組みをつくれば安心です。不動産は動かない資産です。底堅い需要がございます。これは他にはない運用商品だといえる、不動産投資だけの特徴です。

不動産投資は、長期にわたる融資を組むわけですから
20年も30年も待たないと家賃を得ることはできないのでしょうか
確かに長期にわたる融資を組みます。そこで大事なのが、繰上げ返済を行い早期完済を目指す事です。
20年の融資を組んで20年で返済していくのではなく、繰上げ返済を行い5年・7年で完済を目指して
いく事が大切になります。こまめに何度も繰上げ返済を行う事により早期完済が実現でき、手取り
家賃収入も早く得られる事が可能となります。しかしそこで重要なのは物件価格の選別が大切に
なります。物件価格が高ければ高いほど、早期の完済は多額な資金が必要となります。
当社がご紹介させて頂いている物件価格は800万円前後と比較的低く設定されている為、完済しやすい
事がメリットとしてございます。早めに手取り家賃を得られて、結果をだせる事がポイントです。
そして、いつまでに手取り家賃を得られ、そのためにはいくら繰上げ返済をしていけばいいかという
シュミレーションを、具体的な数値上でお客様にプランニングさせて頂いておりますので、計画を
立てやすく運用を行うことができます。

中古のワンルームですと建物の老朽化が進み資産として役に立つかが心配です
当社の物件のように築20年前後の中古ワンルームを融資を組んで取得し、仮に10年後に完済した場合には
築30年の時点で手取り家賃を得ることになります。そこで建物の老朽化を防ぎ、長期に渡って安定した収入
を得るためには大手デベロッパーが分譲しているRC造・SRC造のマンションを取得すること、建物の
メンテナンスをしっかり行い、大手管理会社が管理している物件を選ぶことが大切です。住宅用の鉄筋
コンクリート造の建物であれば、法定耐用年数は47年と定められています。ただしこの47年というのは
あくまでも税務上の減価償却費を計算するために定められた数値であり、実際の建物の寿命とは一致
しません。このような事から当社では大手管理会社が管理している物件をご紹介させて頂いております。
大手管理会社であれば物件の寿命を維持させるために、日頃のメンテナンスや長期修繕計画を立て実行
していくノウハウを持っています。なのでしっかり管理が行き届いた物件であれば、47年ではなく、
50年、60年以上の寿命を維持できる事が可能となります。

物件が古くなると入居者がつきにくく、
収益性が低くなり安心して運用ができるか心配です
確かにマンションは築年数の経過により、家賃は下落していき収益性は低くなるのが一般的です。
特に新築時からの賃料の下落幅を見てみると、上記のように収益力の低下が顕著に見受けられます。
都心部以外のエリアであっても同じ事が言えます。
とはいえ都心部で長期に渡って賃貸需要の見込めるエリアですと、賃料の下落幅は軽減されます。
なぜかというと、その土地ごとの相場というものがあり、賃料というのはその土地の相場に根強いものです
ので、賃料設定をする際に相場を大幅に逸脱していなければ賃料が大幅に下落していくというのは、考え
にくいというのが現状としてございます。
当社の賃料設定ではこの相場というものに注力していますので、安心かつ計画性をもった運用が実現
できます。当社で物件をご紹介させていただく際には近隣の周辺事例を細かく落とし込んだ資料を用いて、
ご提案させて頂いております。

地震や火災が起きた場合、リスクを回避するにはどうしたらいいでしょうか
地震による最悪のリスクはマンションそのものが倒壊
したり、二次災害で火災に巻き込まれて全焼する等して
人が住めない状態になることです。そのようなことに
なりますと、収益を生まなければ、資産価値も全くゼロ
になります。
まず、地震による倒壊の恐れに対する備えですが、当社のご紹介させて頂いてる物件ですと、新耐震法の施行
以降に建てられた物件に限定させて頂いております。
新耐震法の施行以降に建てられた物件で阪神淡路大震災や東日本大震災であっても、大きな被害を受けた物件がないのが現状です。その中でも被害状況がすぐわかる建物は旧耐震法の古い物件です。このようなことから地震の揺れによる被害に関しては新耐震法の施行以降の物件を選ぶことで十分にカバーできます。当社ではこのデータをしっかりお客様に理解して頂き、ご提案させて頂いております。
また、火災被害は木造家屋が倒壊することによって拡大していきます。つまり、立地を選ぶ際には木造家屋が密集している地域を避けることがポイントです。そして、防火地域・準防火地域であればさらにリスクを下げる事ができます。万が一、火の手が回ったとしても外壁が耐火性の高いコンクリート造のマンションであれば火災による延焼の被害を最小限にとどめる事ができます。物件をしっかり選んで建物の倒壊を防ぎ、立地をしっかり選ぶことで火災被害の対処になります。

費用について

物件を購入する際の諸費用について
不動産投資を始めるにあたって物件を取得する際に頭金とは別に諸費用がかかります。
内訳としては、売買契約書に対する印紙代、銀行との金銭消費賃借契約(融資契約)に対する印紙代、
銀行事務手数料、物件の登記費用、火災保険・地震保険の保険料などがかかります。
当社では明細書をしっかり出し、ご不明点を迅速にお答えできるようにしております。

運用している際にかかる費用について
運用中には不動産取得税・固定資産税という税金以外に物件に対してかかる費用がございます。
この部分の費用を理解していなく、運用されている方が非常に多くいらっしゃいます。
収支の金額だけではなく、他に想定できる支出をしっかり理解し進めていく事がポイントです。
実際どういうものが支出としてあるのかというと、エアコンや給湯器などの交換費用、入居者様が
退出される際のルームクリーニング代、地震保険の更新料等がございます。
不動産運用は長期的な運用ですので、この部分の費用を理解し計画性をもってプランを作る事
が大切です。
当社では、あり得る費用を算出し長期的な運用プランをご提案させて頂いております。

利回りについて

10%の中古ワンルームを紹介されたのですが
利回りが高く、前向きに検討中です。ご意見お聞かせください
一度、是非当社の方に物件詳細等をお持ち頂いてご相談ください。
現状、都心部で利回り10%以上ある物件を見つけることは非常に困難です。考えられるケースとして3点
ございます。利回りが実質利回りで計算されているのではなく、表面利回りで計算されていること。物件の
築年数が新耐震法の施行以前の物件であること。立地条件に関して賃貸需要が見込める都心部ではなく、
地方や郊外にある物件であるということだと考えられます。
上記のような物件でシュミレーションしますと、当初の運用期間だけは目論見通りにいく可能性はありますが、長期的にみると賃貸がつきにくく、空室期間が長くなり、さらに賃料も下落していくので当初のシュミレーションより悪くなっていく事が想定されます。当社でご紹介させて頂いている物件を例にとりますと、長期的に安定した収入が得られ、利回りに対しても安定的な利回りをはじき出せるというところをしっかりシュミレーションさせて頂いております。やはり大切なのは瞬間的な利回りを追うものではなく資産性の
ある物件であり、長期に渡って安定的な家賃収入や利回りを確保できる物件かというところを細かくシュミ
レーションすることが大切です。

表面利回りと実質利回りの計算について
表面利回り  家賃収入×12ヶ月÷物件価格×100=□%
実質利回り  (家賃収入-管理費-修繕費)×12ヶ月÷物件価格×100=□%
実質利回りで計算し検討して頂く事がポイントとなります。
コンセプトムービー
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